Em 2017, a prefeitura do município de São Paulo tornou obrigatória a entrega da Declaração de Atividades Imobiliárias (DAI). Como era de se esperar, essa novidade trouxe diversas dúvidas para as pessoas jurídicas que precisam realizar esse registro mensal. E foi justamente pensando nesse cenário que resolvemos preparar o post de hoje.
Continue acompanhando para esclarecer de uma vez por todas as principais questões relativas à DAI e aprender como essa declaração pode ser feita sem complicações!
Antes de mais nada, o que é a DAI?
Por meio da Instrução Normativa SF/SUREM número 32, de dezembro de 2016, a prefeitura do município de São Paulo tornou obrigatória a entrega da Declaração de Atividades Imobiliárias (DAI). Por meio desse instrumento, a administração tributária consegue tomar conhecimento de todas as transações de locação, compra e venda de unidades imobiliárias situadas no município paulistano, além da devida intermediação dessas atividades.
Essa obrigatoriedade passou a valer a partir do mês de junho de 2017 e sua entrega independe de o declarante ser o responsável pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou contribuinte. Existe um instrumento semelhante desenvolvido pela Receita Federal: a DIMOB. Há, no entanto, pelo menos 2 diferenças:
- a DIMOB é anual e identifica o imóvel por meio do endereço, o que reduz a precisão;
- a DAI é uma obrigação mensal e identifica a unidade pelo número do IPTU.
E entenda: esse não é um instrumento sem precedentes ou exclusivo do município de São Paulo.
Para que serve a Declaração de Atividades Imobiliárias?
Essa obrigação acessória serve como um instrumento adicional para a Secretaria da Fazenda acompanhar o mercado imobiliário. Afinal, com um volume maior de dados e informações mais precisas sobre o setor, é possível obter uma base de cálculo de IPTU mais exata e desenvolver uma justiça tributária.
Na prática, a DAI serve de subsídio ou fonte adicional de informações para a prefeitura elaborar a Planta Genérica de Valores da cidade (PGV), que é atualizada a cada 4 anos. Por meio dela, o governo faz uma avaliação em massa para fixar os valores dos imóveis a fim de executar a cobrança do IPTU.
Quem deve fazer a DAI?
Segundo o artigo 2º da Instrução Normativa 32, toda pessoa jurídica que alugar e vender imóveis ou interceder nessas atividades é obrigada a declarar. Isso inclui:
- incorporadoras e construtoras de imóveis;
- leiloeiros oficiais;
- imobiliárias e administradoras de imóveis;
- corretor de imóveis, agente ou intermediário de bens imóveis.
Já dissemos rapidamente, mas é bom relembrar: a obrigatoriedade da entrega da DAI não depende de o contribuinte ser o responsável pelo pagamento do IPTU ou ser contribuinte.
Qual o prazo para fazer a declaração?
A Declaração de Atividades Imobiliárias deve ser entregue até o dia 15 do mês seguinte ao mês em que as transações aconteceram. Mas é importante ressaltar que, mesmo não havendo nenhuma operação de compra ou venda no mês anterior, é preciso emitir a declaração sem registro de transação. Na prática, o cronograma ficaria assim:
| Incidência | Entrega |
| Maio de 2018 | Até 15 de junho de 2018 |
| Junho de 2018 | Até 15 de julho de 2018 |
| Julho de 2018 | Até 15 de agosto de 2018 |
| Agosto de 2018 | Até 15 de setembro de 2018 |
Caso a declaração não seja entregue ou ocorra algum atraso, o declarante sofre algumas punições — como você vai ver a seguir.
Que penalidades quem não faz ou atrasa a entrega sofre?
As punições são informadas no artigo 5º da Lei 10.819, de 1989, para casos de omissão ou atraso:
- multa de 58,80 reais por declaração atrasada;
- multa de 117,60 reais pela omissão na entrega;
- multa de 50% em cima do valor do crédito tributário não constituído em virtude de dados não enviados ou entregues incorretamente, com erros ou incompletos, com penalidade mínima de 148,20 reais por declaração;
- penalidades em relação à ação fiscal: multa de 300 reais a quem se negar a apresentar os dados dos imóveis, não atender ao chamado da administração tributária, recusar a exibição de documentos necessários à apuração de dados do imóvel ou dificultar de alguma forma a ação fiscal;
- se a infração se repetir, a penalidade é aplicada em dobro, com acréscimo de 20% sobre a multa anterior a cada reincidência.
Como fazer a Declaração de Atividades Imobiliárias?
A entrega da declaração pode ser feita individualmente, para cada operação. No entanto, também há a opção de enviar um arquivo contendo todas as atividades que incidiram no mês anterior.
Lembre-se, porém, de que somente as transações que englobam a totalidade da unidade imobiliária devem ser declaradas. Isso significa que não é preciso enviar dados sobre operações que envolvam apenas uma parte do imóvel. Em relação às locações, devem ser declarados os valores de cada assinatura de contrato e de renovação, em vez de a cada pagamento.
Ao preencher os dados, o próprio sistema da Secretaria da Fazenda verifica a correção das informações em relação à inscrição do imóvel, atualizado conforme o cadastro do IPTU. Se necessário, a plataforma pedirá dados adicionais.
Para acessar o sistema, você precisará de um certificado digital ou da senha web, que pode ser solicitada pelo portal da prefeitura. Com ela em mãos, acesse a plataforma do DAI e cadastre as transações.
No cadastro inicial, você precisará informar pelo menos 2 números de telefone. Assim, caso sejam verificadas divergências nas informações declaradas, a prefeitura poderá entrar em contato com o responsável. Como dissemos, a DAI deve ser entregue até o dia 15 do mês subsequente ao mês das transações. A entrega mensal é obrigatória, independentemente de terem sido concluídas transações imobiliárias ou não.
A página da Declaração de Atividades Imobiliárias é dividida em 4 quadros principais, sendo o primeiro obrigatório. Entenda a estrutura do registro!
Transação imobiliária
Aqui, você deverá preencher:
- data da transação: dia, mês e ano;
- natureza da transação: venda ou locação;
- situação do imóvel: se já foi construído ou não;
- IPTU principal: esse número consta no carnê de IPTU, sendo que, se houver mais de um número de IPTU agregado ao imóvel (como acontece em apartamentos com cadastros diferentes), deverá ser informado aquele de maior valor venal, com os outros sendo detalhados na parte de IPTU agregado;
- IPTU agregado: unidades agregadas ao IPTU principal;
- valor: informado em reais.
Esse é o primeiro quadro, o obrigatório. Os quadros dos campos seguintes serão exigidos somente se o número do IPTU principal não for informado aqui ou se os dados não estiverem atualizados.
Endereço do imóvel
Em relação ao endereço, basta informar:
- CEP;
- logradouro: rua, alameda, avenida e assim por diante;
- complemento: fundos, apartamento e o que mais couber;
- bairro.
Dados do imóvel
Complementando os dados do imóvel, você deve informar:
- o tipo de imóvel: basta selecionar a opção correspondente;
- a área útil construída: deve ser informada em m²;
- o ano de conclusão da construção;
- a área do terreno: valor também em m²;
- a fração ideal: valor em %, mas sem usar o símbolo;
- a quantidade de vagas na garagem;
- a quantidade de dormitórios;
- a quantidade de banheiros.
Depois, basta salvar e acessar a página de envio da DAI. Fique atento para garantir que os dados estão corretos e o preenchimento, completo. Assim, você evitará divergências no registro e problemas posteriores.
De toda forma, caso cometa erros na declaração, é possível retificar as informações. E pode ficar tranquilo, porque você não sofrerá penalidades por isso, ok? Quaisquer dúvidas adicionais, o declarante pode entrar em contato com a prefeitura.
Apesar de adicionar uma obrigação adicional na prestação de contas ao poder público, saiba: a Declaração de Atividades Imobiliárias se tornou uma fonte importante para definir indicadores financeiros.
Ainda restaram dúvidas sobre a DAI? Então entre em contato conosco que teremos o maior prazer em ajudar!
