A responsabilidade de administradores e síndicos de condomínios é enorme. É preciso cuidar da parte financeira, orientar e fiscalizar o trabalho de colaboradores, propor melhorias e gerir reformas, entre outras diversas tarefas. Em meio a tudo isso, ainda surge um fato complicador: a constante aparição de conflitos entre condôminos.

Para lidar com esse desafio, é essencial entender o que está na raiz desses problemas. A partir daí será possível desenvolver táticas de gestão de conflitos para diminuir seus efeitos negativos ou até mesmo para afastar a possibilidade de que se concretizem. E é exatamente disso que falaremos a seguir. Acompanhe!

1. Alta da inadimplência

Administradores conhecem bem a dor de cabeça que é lidar com moradores inadimplentes. E o problema fica maior quando a conta é alta demais diante das despesas dos condomínios, acabando por pressionar a taxa de todos os outros moradores. Esse é um cenário riquíssimo para o surgimento de conflitos, discutindo quem paga ou não paga e, portanto, tem mais ou menos direitos.

Para resolver o problema, o jeito é pressionar os inadimplentes. Obviamente, dê preferência para a conversa. Caso não funcione, saiba que, embora a legislação preveja uma multa relativamente pequena (de apenas 2%), é possível protestar os nomes dos devedores em cartório e até colocá-los em listas de proteção de crédito. Aí está um bom incentivo para todo mundo ficar em dia, não concorda?

2. Brincadeiras de criança

Esse é um assunto que normalmente divide opiniões: muita gente acha ótimo ou, no mínimo, é indiferente, enquanto outras pessoas se incomodam bastante com o barulho dos pequenos em áreas comuns do prédio. Isso sem contar que existe a possibilidade de gerar danos aos patrimônios dos condomínios.

Nesse caso, a solução pode estar em definir locais claros em que a reunião dos pequenos é permitida, bem como estabelecer horários limitando a emissão de barulhos mais altos vindos dessas atividades e até incentivar um conceito de responsabilidade nas crianças. Que tal criar o papel de síndico mirim, por exemplo? Isso pode ajudar a criançada a desenvolver um sentimento de responsabilidade em relação ao condomínio.

3. Problemas hidráulicos

Vazamentos e infiltrações podem causar muitos problemas em um condomínio. Afinal, quem vai pagar a conta por esses contratempos que afetam a estrutura de apartamentos e desvalorizam seu preço de mercado? Quando o dano vem da infraestrutura hidráulica do prédio, cabe ao condomínio arcar com as obras — obras que, aliás, sempre devem ser autorizadas em assembleias.

No entanto, o problema pode vir de um vizinho. Imagine, por exemplo, que um vazamento no banheiro do morador do andar de cima pode acabar infiltrando no teto do seu colega de baixo. Nesse contexto, embora seja de responsabilidade das partes definir o cronograma e o pagamento da obra, os administradores do prédio podem atuar como mediadores do conflito.

4. Bichinhos de estimação

Os pets podem ao mesmo tempo ser a alegria dos donos e um verdadeiro tormento para vizinhos mais sensíveis. Os incômodos podem vir de latidos insistentes e da presença dos bichinhos em espaços comuns (até mesmo em elevadores), além de problemas relativos à alocação de seus dejetos.

Cabe ao administrador, portanto, definir regras claras sobre os espaços em que os animais podem circular, bem como definir punições para quem não recolhe adequadamente a sujeira que os pets geram normalmente. Também é possível exigir o uso de equipamentos de segurança, como focinheiras e coleiras, para quando o animal circular nos ambientes comuns do prédio.

5. Vagas de garagem

Hoje em dia, é bastante comum que o morador adquira ou alugue um apartamento sabendo exatamente qual é a vaga de garagem relativa ao apartamento. Aliás, isso muitas vezes é uma cláusula contratual. No entanto, ainda existem condomínios em que o estacionamento não é demarcado, o que exige rodízios e sorteios de vaga. Pronto: está aí mais um motivo de conflitos.

A solução é nunca deixar imperar a regra de quem chegou primeiro escolhe. Sorteios ou rodízios devem ser feitos rotineiramente, com regras claras e participação de todos os condôminos que possuem veículos. Além do mais, também existe o problema de pequenos acidentes — em especial envolvendo veículos maiores, como caminhonetes e SUVs. Nesses casos, só o investimento na ampliação das vagas e vias do prédio pode se mostrar uma solução definitiva.

6. Barulho de vizinhos

Poucos fatores exigem tanto de uma boa gestão de conflitos que a poluição sonora em um condomínio. O problema pode surgir desde um som alto em horários inadequados, passando por conversas ou discussões em volume acima do normal e até o barulhinho do salto alto da vizinha de cima ecoando no apartamento de baixo.

Algumas cidades do país contam com leis do silêncio, que estabelecem um limite de decibéis que podem ser emitidos de uma residência. Na maioria dos casos, porém, é preciso muita negociação e bom senso. Crie regras claras sobre horários que são permitidos barulhos altos e quando o sossego do vizinho deve ser prioridade. Em casos graves envolvendo moradores específicos, vale promover uma conversa direta e franca, buscando uma conciliação.

7. Atividades comerciais

Com a crise financeira e a facilidade que a tecnologia traz, cada dia mais profissionais vêm praticando o home office. O problema é que, quando alguém leva trabalho para casa, também pode abrir as portas do condomínio para clientes, sócios e parceiros. Isso se traduz em uma maior circulação de pessoas estranhas por ali, o que consequentemente aumenta a possibilidade de conflitos.

Em casos extremos, condomínios estritamente residenciais podem simplesmente proibir o exercício de qualquer atividade comercial no local. Caso contrário, é possível negociar horários aceitáveis de atendimento e protocolos específicos para que um morador possa receber clientes sem colocar em risco a segurança dos demais condôminos ou causar perturbações ao sossego alheio.

8. Emissão de fumaça

Várias cidades têm leis claras quanto à liberação ou não do uso de cigarros em ambientes comuns. Algumas vetam a emissão desse tipo de fumaça em lugares comuns do prédio, outras a proíbem em qualquer ambiente fechado e outras ainda até em sacadas ou varandas de apartamentos.

Mais uma vez, as regras de boa convivência devem existir, com ou sem o guarda-chuva de uma lei específica. Se o constante cheiro de fumaça está entrando no apartamento de um vizinho, convém promover uma mediação entre os fumantes ativo e passivo na tentativa de encontrar uma solução razoável para ambos os lados.

Antes de fecharmos este post, precisamos lembrar o quão importante é a gestão de conflitos para o trabalho de um administrador de condomínios. Afinal, saber negociar, ouvir as partes e mediar brigas pode ser uma maneira efetiva de resolver problemas. De toda forma, caso a situação saia do controle, vale a pena recorrer a uma assessoria jurídica e procurar medidas que vão da conciliação mediada por terceiros até ações judiciais de fato.

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