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Reajuste de aluguel: como calcular e avisar os inquilinos?

Reajuste de aluguel: como calcular e avisar os inquilinos?

A realização de um reajuste de aluguel nunca é tarefa fácil. A imobiliária precisa definir que índice vai usar, ficar de olho nos preços do mercado e lidar com os inquilinos, que podem não receber a notícia com muita disposição.

Mas será que dá para facilitar todo esse processo? Vamos ajudar você a responder essa pergunta abordando duas frentes — como definir o melhor índice no cálculo e de que forma repassar o aumento sem causar transtornos e constrangimentos. Confira!

Por que o reajuste de aluguel é sempre uma questão delicada?

O reajuste de aluguel tem duas funções principais: fazer a correção do preço de acordo com a inflação e readequar o valor ao que é praticado no mercado. No segundo caso, a administradora pode até definir um valor arbitrário quando o contrato completa três anos. A prática mais comum, no entanto, é que esse acréscimo seja feito apenas pelos índices de mercado.

A grande questão em relação ao assunto é que, simplesmente, não é possível evitar o reajuste de aluguel por muito tempo. E, é claro, não existe pessoa no mundo que goste de pagar mais pelo mesmo. Por essas e outras, uma negociação assim é sempre delicada.

O que um locador, corretor independente ou administrador de imóveis pode fazer é ser prático, justo e objetivo. Reajustar aluguéis sem dor de cabeça exige que você tenha conhecimento de mercado e entenda o que os indicadores significam, além de praticar o bom senso na hora de tratar com os inquilinos.

Quais são os índices mais comuns?

Os três índices mais usados para fazer o reajuste de aluguel no mercado brasileiro são: IGP-M, IPCA e INPC. Na prática, não existe escolha melhor ou pior, mas aquela que mais se ajusta ao público-alvo e à flutuação do mercado em que você atua. Entenda as diferenças entre eles!

IGP-M

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Índice Geral dos Preços de Mercado (IGP-M) é o indicador mais comum nas atualizações monetárias dos setores de bens e serviços — incluindo energia elétrica e locação de imóveis. Ele é fruto da análise de variação de preços do:

A ideia é mostrar a mudança monetária no mercado imobiliário dentro do período de um ano. Além da fórmula de cálculo e dos pesos atribuídos, uma diferença marcante entre outros índices e o IGP-M é que este último reflete as variações de preços ocorridas entre o dia 21 do mês anterior e o dia 21 do mês de referência. No IPCA, por exemplo, as mudanças são apuradas entre os dias 1 e 30.

Por conta das variáveis que leva em consideração, bem como pela periodicidade de análise, o IGP-M é normalmente usado a fim de balizar a mudança de preços em matérias-primas agrícolas e industriais, além dos contratos de aluguéis e tarifas do setor elétrico.

IPCA

Embora menos comum que o IGP-M, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também é usado ao calcular o reajuste de aluguel. Isso porque ele pode se encaixar bem na realidade de alguns locadores.

Enquanto o IGP-M é calculado pela FGV, o IPCA é medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Como dissemos, a coleta de informações se estende entre os dias 1 e 30 do mês de referência, o que faz com que seu resultado seja divulgado aproximadamente no 8º dia do mês seguinte.

O IPCA mede a variação de custos e despesas de diversos itens consumidos por famílias residentes em áreas urbanas, com rendimento entre 1 e 40 salários mínimos — o que representa cerca de 90% dos brasileiros.

Por ser tão abrangente, fornece uma noção bem apurada de como a flutuação de preços afeta essa faixa da população. Embora não seja comum enquanto referência no reajuste de aluguel, é o indicador oficial da inflação brasileira.

INPC

Também medido pelo IBGE, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) funciona da mesma forma que o IPCA, mas levando em conta apenas famílias com rendimento entre 1 e 5 salários mínimos.

Os dados também são coletados entre os dias 1 e 30 de cada mês, com divulgação em torno do 8º dia útil do mês subsequente. Apesar de ser pouco usado, pode ser o indicador perfeito a quem trabalha com locação de imóveis a clientes de uma faixa de renda mais baixa.

Por que o IGP-M é o índice mais usado?

O uso comum do IGP-M para o reajuste de aluguel se dá pela facilidade de gestão desse referencial. Enquanto o IPCA coleta os dados entre os dias 1 e 30 de cada mês, só divulgando o resultado no dia 8 do mês seguinte, o cronograma de análise do IGP-M (do dia 21 ao dia 20) permite que o índice do mês seja divulgado dentro do mesmo período, até o dia 30.

Isso faz toda diferença, pois, como a maioria dos contratos de aluguel tem vigência a partir do dia 1º, com pagamento ao redor do dia 5, o aniversário desses ajustes acaba caindo também no primeiro dia do mês.

Para aplicar o reajuste e fazê-lo valer a partir do dia 5 do próximo exercício de contrato, é preciso ter o índice do mês anterior em mãos antes dessa data. Só que, em meados do dia 5, o IPCA ainda não foi divulgado. O IGP-M, por sua vez, traz o índice do mês até o dia 30.

Entendeu por que todo mundo usa esse indexador? Outra questão é que, na composição do índice, há um peso relevante sobre o setor de construção civil, diretamente relacionado ao mercado imobiliário.

Quais são os detalhes sobre os índices de reajuste que você não pode esquecer?

A forma de aplicação do IGP-M sobre os contratos você já aprendeu acima. O que não pode escapar de seu entendimento, enquanto locador, inquilino, corretor ou administrador de imóveis, é que nem sempre a aplicação de um indicador vai significar aumento de aluguel. Em um período de mais de 12 meses de deflação, por exemplo, o índice do último exercício provavelmente virá negativo.

Logo, se você previu a atualização monetária anual em contrato e o referencial veio negativo, deverá aplicá-lo e o valor do aluguel será reduzido. Quanto à periodicidade, conforme explicado anteriormente, trata-se de questão de livre pactuação das partes, desde que não seja inferior a um ano.

Como fazer o efetivo cálculo do reajuste de aluguel?

Independentemente do índice escolhido, o cálculo do reajuste de aluguel é sempre feito da mesma maneira, na época do aniversário do contrato. Basta buscar nos órgãos oficiais o valor acumulado nos últimos 12 meses e realizar uma conta simples.

Digamos que o IGP-M acumulado seja de 3,5% e que o aluguel até o momento é de R$ 2 mil. Nesse caso, é só multiplicar esse número pelo fator de variação e acrescentar o resultado ao aluguel antigo. A conta ficaria assim:

Se a vigência do seu contrato se deu a partir de 1º de janeiro, será a partir dessa mesma data do ano seguinte que o inquilino deverá ter seu aluguel ajustado.

Outro aspecto a se considerar no reajuste de aluguel é que o valor deve estar dentro do preço de mercado para a região e o tipo de imóvel. Portanto, é dever da administradora conhecer o mercado imobiliário a fim de fazer a precificação corretamente.

Afinal, um valor considerado justo deve levar em conta uma série de características, tanto do imóvel quanto do mercado. De qualquer maneira, um bom ponto de partida é estimar uma cifra que esteja entre 0,5% e 0,6% do valor de venda do imóvel.

Então, se um apartamento custa R$ 500 mil, seu aluguel poderá ser estipulado em torno de R$ 2,5 mil ou R$ 2,8 mil. Por outro lado, esse aspecto pode não ser compatível ao considerar os valores de outros imóveis similares da região.

Outro critério é o Custo Unitário Básico (CUB). Calculado pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) de cada Estado, ele serve enquanto referência e pode ser tomado como ponto de partida ao precificar.

O que a Lei do Inquilinato fala sobre reajuste de aluguel?

A Lei Federal nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a verdadeira bússola que todo administrador de imóveis, corretor, locador e até locatário deve conhecer bem para fazer bons negócios e não se prejudicar pelo desconhecimento da legislação.

Em primeiro lugar, é fundamental saber que, em seus 90 artigos, a Lei das Locações abrange apenas o aluguel de imóveis urbanos. Aos imóveis rurais, aplica-se a Lei Federal nº 4.504/64, ou Estatuto da Terra.

Aos imóveis de propriedade dos entes públicos, vagas de garagem, espaços de publicidade e hotéis são aplicados os dispositivos do Código Civil. De todo modo, existem basicamente dois momentos da Lei do Inquilinato em que o legislador trata sobre reajuste de aluguel. Vamos conferir!

Art. 17

Este artigo garante o livre acordo sobre o valor dos aluguéis, sendo, no entanto, vedada sua fixação em moeda estrangeira, vinculação à variação cambial ou à flutuação do salário mínimo. O trecho ainda deixa a cargo de uma lei específica a definição das formas de reajuste de aluguel. Mas, afinal, qual é essa lei?

Apesar de citar a necessidade de regulamentação da questão do reajuste, a própria Lei do Inquilinato retorna ao tema mais à frente, no art. 85, que veremos abaixo. Mesmo assim, você encontra na Lei Federal nº 9.069/1995 — a Lei do Plano Real, que ainda está em vigor — a determinação clara no sentido de que, após a revisão, o valor do aluguel deverá ser mantido por pelo menos um ano (art. 21, §5º).

Há ainda a Lei Federal nº 10.192/2001, que é uma complementação sobre as disposições do Plano Real. Em seu art. 2º ela deixa livre a cada indivíduo o uso de índices de preços setoriais ou regionais para reajustar seus contratos. Aqui está um dos dispositivos que fornece embasamento legal para usar, no reajuste de aluguel, qualquer indexador que desejar — sem necessidade de se atrelar ao IGP-M.

Vale lembrar, entretanto, que o mesmo artigo proíbe expressamente qualquer ajuste ou correção monetária que abarque um período inferior a um ano. Ou seja, se a imobiliária colocar no contrato um reajuste a cada seis meses, ele não terá valor, pois estará em confronto com a lei federal.

Art. 85

Como dissemos lá atrás, além do art. 17, o próprio art. 85 da Lei das Locações volta a falar sobre reajuste. Esse artigo reforça que a vinculação do aluguel à variação de câmbio ou salário mínimo é terminantemente proibida, assim como a definição do aluguel em dólar, euro etc. Além disso, o art. 85 da Lei do Inquilinato insiste que é livre o uso de qualquer indexador de ajustamento.

O reajuste de aluguel é obrigatório?

Embora o reajuste de aluguel esteja previsto na legislação e no contrato de locação, nem sempre o proprietário é obrigado a aplicá-lo. Isso vai depender de uma série de fatores, como a situação econômica do país e até o bom relacionamento com os inquilinos.

No caso de o proprietário decidir não reajustar o valor do aluguel em determinado ano, é fundamental que os inquilinos sejam informados previamente. Um detalhe importante é que a supressão do reajuste em um ano não quer dizer que nos próximos ele não será efetuado.

Trata-se de um ponto fundamental às imobiliárias porque ele afeta diretamente seus processos de gestão de contratos. Ou seja, se um ou mais inquilinos forem beneficiados com a decisão pelo não reajuste, é preciso se certificar de que ela constará nos contratos em vigor.

Outro aspecto a ser destacado é que, no Brasil, o sistema de cobrança e reajuste de aluguel é único. Aqui, o valor é pago depois que o inquilino utiliza o imóvel, portanto, se o futuro morador é estrangeiro ou brasileiro que tenha vivido fora do país por muito tempo, vale alertá-lo sobre isso antes de assinar o contrato.

Também é pertinente lembrar que os aluguéis reajustados pela inflação podem ter seus valores reduzidos. Esse é outro aspecto que precisa ficar claro entre inquilinos e locatários, já que, caso a economia registre deflação, as regras de reajuste não podem ser modificadas.

Qual é a diferença entre reajuste e revisão de aluguel?

Um caso julgado pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ), no qual o reajuste de aluguel tomou como base não o IGP-M, mas as melhorias realizadas pelo locatário no imóvel, traz à tona a questão da revisão de aluguel.

Em um contexto de crise no mercado imobiliário, esse tipo de medida extrema pode vir a acontecer com mais frequência do que o normal, por isso, vale ficar alerta. Nesse caso, afinal, o que temos não é propriamente o reajuste, mas a revisão de um aluguel de forma amigável ou por decisão judicial.

Essa revisão pode ser feita por ambas as partes em um contrato de aluguel, desde que seja respeitado o intervalo mínimo de três anos entre os pedidos. Quando ela é solicitada pela via judicial, a Justiça mobiliza um perito que deverá avaliar o imóvel levando em conta uma série de critérios — como o valor dos aluguéis dos imóveis da região.

Vale salientar também o que diz a jurisprudência a respeito dos imóveis comerciais. Isso porque as melhorias feitas por inquilinos nessa categoria contam na hora de estipular o valor do aluguel. Assim, na hora do reajuste, o novo preço deve estar compatível com as benfeitorias realizadas — devendo ser revertido em favor de quem as fez.

O inquilino pode se negar a pagar o preço reajustado?

A lei obriga inquilinos a apresentarem garantias, como o fiador para aluguel, de modo que sejam considerados aptos a assinar um contrato de aluguel. Todavia, a lei também concede direitos às pessoas que alugam imóveis, entre os quais está o de ingressar na Justiça caso não concordem com os valores pedidos pela imobiliária.

Isso é feito por meio da chamada ação revisional, na qual o locatário que se sinta lesado recorre à decisão de um magistrado para estipular um valor que considere justo. Nesse cenário, a primeira providência do juiz é designar uma audiência de conciliação.

Na audiência, ele vai fixar um valor a título de aluguel provisório, tendo como base as informações fornecidas tanto pelo locador quanto pelo inquilino. Para tanto, devem ser obedecidas as seguintes regras:

Cabe ressaltar, ainda, o que está previsto no inciso II do art. 68 do Código de Processo Civil (CPC). Ele diz que, desde que não haja prejuízo da contestação e limitado até a audiência, o réu poderá solicitar revisão do aluguel provisório, se fornecer os elementos para justificar.

Claro que essa é uma medida extrema e só deve ser buscada em último caso. O ideal é sempre adotar a negociação direta, evitando os custos de tempo, esforço e dinheiro que uma ação na justiça sempre gera.

Como abordar os inquilinos em relação ao reajuste de aluguel?

Com certeza, essa é a parte mais complicada de um reajuste de aluguel — avisar os inquilinos sobre o aumento do preço e discutir o valor. Pensando nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem facilitar o processo, melhorando o relacionamento e até diminuindo suas dores de cabeça com a renovação de cada contrato. Confira!

Avise com antecedência

Essa é uma dica óbvia, mas que pode representar dificuldades a muitos corretores e administradores quando falta organização na gestão imobiliária e no acompanhamento dos contratos de aluguel.

O ideal é usar um sistema automatizado ou, no mínimo, criar um calendário que avise sempre que um desses aniversários estiver no horizonte — de preferência, lembrando de 30 a 60 dias antes.

Quando esse período chegar, comunique o cliente imediatamente, a fim de que ele tenha tempo para se preparar, negociar ou buscar alguma alternativa.

Seja transparente

A melhor maneira de evitar reclamações na hora do reajuste de aluguel é mostrando ao inquilino de onde o aumento vem e por que o valor é X e não Y. Explique sobre o índice usado, por exemplo, e até sobre onde é possível checar essas informações de modo a confirmar o fator de variação.

Pense em uma margem de negociação

Uma forma de reajustar o aluguel e, ainda assim, deixar o cliente satisfeito, é dando a ele a chance de negociar. Essa é uma tática infalível para vendedores! Calcule quanto do valor ideal é viável ceder e dê esse desconto quando o inquilino pedir. Assim, você chega a uma quantia que acha justa e ele sai feliz por ter conseguido economizar ao menos um pouco.

Defina o reajuste em contrato

Para fazer valer a Lei do Inquilinato, é imprescindível que o reajuste de aluguel esteja previsto em contrato. Seu conteúdo deve prever o indexador utilizado, a periodicidade de incidência e eventuais exceções de cobrança. Desse modo, o inquilino fica ciente do aumento e pode até se planejar durante o ano para absorver o impacto no orçamento.

Eduque o inquilino

Essa é uma dica que serve a vários momentos da relação entre locadores e inquilinos, inclusive para evitar desentendimentos na hora de reajustar o valor do contrato. Dependendo do perfil de cliente da administradora, pode ser que os locatários ainda não tenham muita experiência ou até acesso a informações sobre o funcionamento desse tipo de contrato.

Afinal, como se dá a relação entre as partes? Com um pouco de conversa, boa gestão de relacionamento e vontade de conciliar, é possível colocar todos os envolvidos “na mesma página”. Nesse cenário, com tecnologia aplicada ao negócio, bom senso e conhecimento dos índices de mercado, até o reajuste de aluguel se torna um processo simples e sem divergências.

Ficou claro o que conta e o que não conta na hora de fazer o reajuste de aluguel, certo? Como vimos, não basta apenas fazê-lo automaticamente a cada ano, já que um valor adequado depende de diversos outros fatores.

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