Inadimplência em condomínios: como controlar?

Sabia que o número de ações por falta de pagamento da taxa de condomínio cresceu 226,5% só no primeiro semestre de 2017? Isso em comparação com o mesmo período do ano anterior. Reflexo do aumento do desemprego e da retração econômica, esse indicativo aponta para a necessidade de fazer uma boa gestão condominial, de forma a evitar que o problema chegue a esse ponto. Mas como controlar a inadimplência em condomínios?

Acompanhando os próximos tópicos, você vai ver como algumas ações simples podem gerar um impacto relevante no percentual de pagamentos em aberto, fortalecendo seu fluxo de caixa e evitando desgastes com moradores. Interessado? Então confira!

Ofereça facilidade de pagamento

A ideia é simples e direta: o pagamento da taxa de condomínio deve ser um processo fácil. Nesse sentido, é importante que o boleto esteja disponível no portal da administradora competente, bem como deve existir a possibilidade de colocar esse pagamento no débito automático. Conceda também um prazo de pelo menos 15 dias para que os moradores efetuem o pagamento, evitando assim atrasos e esquecimentos.

Conheça as novidades da legislação

O Código Civil de 2003 trouxe alguns problemas para as administradoras de condomínios e os síndicos. Você sabe do que estamos falando? Pois chegou a hora de se atualizar!

Multa

O primeiro deles é que, até sua entrada em vigor, o limite máximo das multas para quem não quitava a cota condominial era de 20% do montante devido. Com a mudança na legislação, o teto caiu para 2%, o que pode acabar estimulando os condôminos a deixarem o pagamento desse boleto para segundo plano.

Prazo

Outro problema dizia respeito ao extenso prazo para receber na justiça os valores devidos, que ia de 5 a 7 anos. Isso acontecia em função da necessidade de primeiramente entrar com uma ação de cobrança para só então ingressar com a ação de penhora. Mas o Novo Código Civil, em vigor desde março de 2016, tornou mais célere o processo de execução nos casos de inadimplência em condomínios.

Atualmente, após a citação pela Justiça, o proprietário do imóvel tem até 3 dias para quitar sua dívida, sob pena de penhora imediata. Com a mudança, todo o processo dura em torno de 1 ano, existindo a possibilidade real de que o devedor perca a unidade — que será usada para pagar suas dívidas.

Conscientize os devedores sobre os riscos

Todas as mudanças trazidas pelo Novo Código Civil devem ser minuciosamente explicadas aos moradores para, com isso, tentar reduzir a inadimplência em condomínios e, claro, evitar o leilão da propriedade.

Se a unidade vai a leilão e a dívida do condomínio é menor, o proprietário recebe a diferença. Imagine que um condômino deve 20 mil reais e seu imóvel vale 400 mil, por exemplo. Nesse caso, depois da penhora, o ex-devedor receberá 380 mil reais. Trata-se, portanto, de um verdadeiro pesadelo para quem se sacrificou tanto para realizar o sonho da casa própria. Essas possíveis sanções devem estar claras para os devedores.

Mas atenção: existe um entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o síndico não pode se valer de medidas não pecuniárias para pressionar o condômino a quitar seus débitos — tais como cortar acesso ao elevador ou ao salão de festas.

Em 2014, o STJ condenou um condomínio no Espírito Santo a pagar 10 mil reais em indenização por danos morais a um morador inadimplente que teve seu acesso ao elevador bloqueado, sendo obrigado subir 8 andares de escada até seu apartamento. Outro caso, dessa vez mais recente, determinou a ilegalidade da restrição do condômino inadimplente às áreas comuns do prédio, ainda que isso tenha previsão regimental.

Trabalhe com um fundo de reserva

Vale lembrar desde já que o fundo de reserva não tem a função de quitar despesas ordinárias, mas sim gastos emergenciais, como rompimentos de tubulações, problemas com a estrutura física do prédio e verbas trabalhistas. Inclui-se aí a proteção contra a inadimplência em condomínios.

Geralmente cobrado por meio de uma taxa que varia entre 5% e 10% do valor da cota condominial, esse fundo é de recolhimento obrigatório do locador e não do locatário — conforme artigo 22 da Lei 8.245, de 1991. É importante ter ciência sobre quem é responsável por esse recolhimento, a fim de evitar problemas de arrecadação.

Conte com um sistema de gestão de condomínios

Em muitos condomínios, a desorganização financeira também estimula o débito. E então, como seu síndico ou administrador gerencia o fluxo de pagamentos e a lista de inadimplentes? Mediante levantamento em planilhas do Excel?

É evidente que, em condomínios de médio e grande porte, não faz sentido fazer a gestão manual de recebíveis. Isso gera cobranças indevidas, multas equivocadas, falhas na baixa após a quitação, além, é claro, da existência de inadimplentes invisíveis ao controle condominial. Aí entra um sistema para condomínios, que:

  • permite o acompanhamento em tempo real dos demonstrativos financeiros — inclusive a partir de smartphones;
  • emite relatórios para acompanhamento da série histórica de inadimplência;
  • dispara alertas de atrasos de pagamentos — ao condômino e à própria administradora ou ao síndico;
  • possibilita a emissão de cobranças personalizadas.

É óbvio que toda essa infraestrutura tecnológica impacta na redução da inadimplência em condomínios, poupando tempo e diminuindo erros. Sem sombra de dúvida, uma gestão condominial de excelência exige profissionalização.

Vale destacar que esses ERPs podem se integrar a soluções de Big Data e análise preditiva. Torna-se possível, com isso, estimar quais são os moradores com maior tendência a deixar débitos em aberto com base em algoritmos, por exemplo. Esse conhecimento prévio abre espaço para contatos e negociações em tempo hábil para evitar a real ocorrência do problema.

Esteja aberto a negociações

Abra espaço para que os moradores apresentem defesas e propostas de quitação, mas não conceda descontos para não estimular atrasos. É importante também que o síndico não demore a entrar com ações judiciais, quando cabível. O ideal é aguardar um prazo de no máximo 90 dias, no intuito de deixar caracterizado que todas as formas amigáveis de cobrança foram adotadas sem sucesso.

E mesmo que agora que você já saiba como controlar a inadimplência em condomínios sem dores de cabeça, não deixe de assinar a nossa newsletter! Assim, você se mantém atualizado sobre o universo da gestão condominial, bem como sobre estratégias de locação e muito mais!

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