Aluguel de temporada: boas práticas para as imobiliárias lidarem com o assunto

O aluguel de temporada exige da imobiliária uma abordagem diferente. Por geralmente se tratar de finalidade turística, o cliente fecha negócio confiando apenas nas descrições oferecidas pelo site ou por catálogos físicos, sem visitações prévias. Nesse cenário, acredite: a frustração de expectativas pode afundar a imagem da sua administradora.

Além disso, a maior rotatividade exige atenção redobrada no laudo de vistoria, que deve conter detalhes sobre as condições de móveis, eletrodomésticos e acabamentos. Como se não bastasse, o contrato de até 90 dias e a imposição de pagamento parcial antecipado também tornam a gestão dessas unidades mais difícil — isso, claro, caso a imobiliária não tenha o apoio de um sistema especializado.

Diante desse universo peculiar, que tal descobrir desde já algumas das melhores práticas para gerenciar aluguel de temporada e integrar com excelência proprietários de casas e turistas que buscam um bom refúgio nas férias?

Sua imobiliária tem a estrutura necessária para locar imóveis por temporada?

O controle de múltiplos apartamentos e casas de praia ou de campo pode se tornar confuso se o administrador não estiver munido de um fluxo de trabalho eficiente, tecnologia de gestão e muito conhecimento sobre as especificidades desses imóveis.

Para começar, precisamos dizer que o artigo 48 da Lei do inquilinato é muito claro ao considerar como aluguel de temporada apenas as locações realizadas em caráter transitório para lazer, cursos e tratamentos de saúde, desde que o contrato não ultrapasse 90 dias.

Veja bem: a legislação fala em 90 dias e não 3 meses. Controlar as datas de início e fim dessas transações pode virar um verdadeiro caos sem um sistema de gestão para imobiliárias.

Outra questão a ser observada é que, em geral, as casas de praia ficam fechadas por longos períodos. Em virtude disso, é fundamental atualizar no sistema as condições de aparelhos eletrônicos, aquecedores, torneiras, tomadas, descargas e lâmpadas, sob pena de fazer seu cliente alugar uma coisa e encontrar outra ao virar a chave da porta.

A lei também diz, no mesmo artigo 48, que o locador pode exigir pagamento integral ou parcial antecipado, bem como optar pelas garantias tradicionalmente reguladas nos contratos de locação residenciais — caução, fiador ou seguro-fiança. Imagine agora que você tenha 14 imóveis alugados por temporada, cada um com um modelo diferente de garantia. Como controlar tudo isso com perfeição?

O relatório de vistoria de aluguel de temporada deve ser preciso o bastante, contendo descrições e fotografias, no intuito de proteger juridicamente o locador contra quaisquer avarias causadas pelos locatários.

Embora a lei diga que essas unidades possam ser negociadas com ou sem móveis, a maioria delas conta com eletrodomésticos e mobília completa, aumentando bastante o trabalho do responsável por esse relatório. Afinal, qualquer dano posterior (não detectado) enseja responsabilização judicial à imobiliária.

Há, por fim, a grande flutuação de oferta e de preços praticados no mercado, que torna mais difusa a procura de unidades por parte dos responsáveis pela captação e exige maior sensibilidade na negociação com os locadores.

Só por essas observações iniciais, já fica evidente a complexidade do processo do aluguel de temporada, certo? Na qualidade de administrador de imóveis, então, como lidar com todas essas variáveis? Pois algumas modernizações facilitarão esse trabalho.

Como adaptar a imobiliária para gerenciar a locação de temporada com perfeição?

Pesquisando o modus operandi dos mais importantes players do mercado imobiliário, é possível observar algumas ações comuns de adaptação para gerenciar com maior facilidade e eficiência a carteira de aluguel de temporada. Vejamos algumas delas!

Criação de um portal exclusivo de locação por temporada

O seguro-fiança (produto securitizador relativamente recente) e os serviços de consulta cadastral (vendidos por órgãos de proteção ao crédito) fizeram com que qualquer proprietário pudesse alugar um imóvel diretamente, sem a intermediação de uma imobiliária.

Além disso, os aplicativos de aluguel de temporada e de compartilhamento de quartos, por sua vez, deram uma nova dinâmica ao ato de alugar e escolher sua casa de veraneio. Nessas plataformas, imagens apoiadas em tecnologias de realidade virtual e contratos digitais permitem a conclusão de negócios a partir do smartphone. E isso promete ser só o começo!

O mercado consumidor imobiliário vem mudando em consequência dessas transformações. É urgente, portanto, que o setor repense sua forma de fazer negócios, sob pena de extinção de seu modelo tradicional.

Diante desse cenário, uma ação imediata é a diversificação dos canais de receita das imobiliárias, com o desenvolvimento de aplicativos mobile de intermediação que atuam sob cobrança automática de comissões a cada locação.

Com imenso know-how no segmento, por que uma imobiliária não pode concorrer, paralelamente a seus serviços físicos, com marketplaces estrangeiros, bem ao estilo imobiliária virtual?

Adoção de um sistema de gestão imobiliária

A essa altura, você já tem noção do oceano de informações que precisam ser coletadas e gerenciadas por quem quer trabalhar com aluguel de temporada, certo? Como fazer tudo usando planilhas do Excel ou softwares legados, obsoletos e sem integração?

Uma solução para gestão imobiliária calcula automaticamente a comissão dos corretores, emite alertas sobre vencimento iminente de contratos, calcula os juros em caso de atrasos de pagamentos, além de coordenar eletronicamente o difuso fluxo de pagamento em uma locação de veraneio — qual o percentual de adiantamento já realizado, parcelas remanescentes e assim por diante.

Um sistema para gestão imobiliária garante também que a transição entre a reserva e o contrato seja feita de maneira simples e rápida, com importação de dados, emissão de relatórios de inadimplência e mapa de cobrança, centralizando as cobranças no mesmo ambiente.

Aposta nos contratos digitais e na entrega eletrônica de chaves

O contrato de locação de casa de veraneio deve ser rápido e simples, o que não combina com autenticações cartorárias. Você pode então substituir a imensa burocracia dos reconhecimentos de firma por contratos digitais, em que todos os interessados possam concluir o processo simultaneamente, por meio alguns cliques em uma plataforma de assinatura eletrônica/digital.

A entrega de chaves também pode ser mais rápida caso sua imobiliária crie uma espécie de caixa postal eletrônica a ser colocada em cada residência. Com esse dispositivo conectado com os sistemas imobiliários da administradora, a atualização de informações sobre as devoluções das chaves é feita em tempo real, dando mais celeridade ao fluxo de locações.

Mas e sua imobiliária, por acaso já tem uma grande carteira de imóveis para aluguel de temporada? Como você gerencia essa demanda? Deixe um comentário compartilhando suas experiências!

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